A GKI előrejelzése szerint a kormány által bevezetett 3 százalékos lakáshitel akár 15-20 százalékos áremelkedést is okozhat az ingatlanpiacon egy éven belül.

Már így is Magyarországé az elmúlt 10 év legdurvább lakásdrágulása az EU-ban, és a magyar adat különösen az elmúlt két évben szakadt el az uniós átlagtól.

A legfrissebb adatok szerint Magyarországon az elmúlt évtizedben a lakásárak drasztikus emelkedésen mentek keresztül, amely mértéke szembetűnően túlszárnyalja az Európai Unió átlagát. A GKI Gazdaságkutató Zrt. által közzétett elemzés hangsúlyozza, hogy a hazai ingatlanpiac drágulásának jelentős része az utolsó két évben valósult meg, így egyértelművé válik, hogy a lakásvásárlás költségei itthon kiemelkedően magasak az uniós viszonylatban.

Mivel Magyarországon gyakorlatilag nincs megfelelő támogatott bérlakás rendszer, sokan kénytelenek a lényegesen drágább, piaci alapú bérléshez folyamodni. A kormány eddig több intézkedést is bevezetett az ingatlanpiac fellendítése érdekében, mint például a CSOK, a Falusi CSOK, a Babaváró hitel és a CSOK+ programok. Ezek az intézkedések azonban már jelentős mértékben felfelé nyomták a lakásárakat. A GKI most arra keresi a választ:

A piaci folyamatokba történő beavatkozás indokoltsága mindig is vitatott kérdés volt. Alapvetően a piac önszabályozó mechanizmusai képesek a kereslet és a kínálat dinamikájának figyelembevételével egyensúlyt teremteni. Ugyanakkor, ha a piaci folyamatok torzulnak, vagy ha a társadalmi igazságosság szempontjából problémás helyzetek alakulnak ki, akkor a beavatkozás szükségessé válhat. A lakásárak rendkívül dinamikus növekedését számos tényező befolyásolja. Először is, a kereslet növekedése, amely mögött állhat a demográfiai változás, a városiasodás, valamint a fiatalabb generációk lakásvásárlási kedve. Másodszor, a kínálati oldal szűkössége, amelyet a lakásépítési költségek emelkedése és az építési engedélyek bonyolult folyamatai is súlyosbíthatnak. Harmadszor, a pénzügyi környezet, például a kamatlábak alacsony szintje, amely ösztönzi a hitelfelvételt és a vásárlásokat, szintén hozzájárul a lakásárak emelkedéséhez. Ezek a tényezők együttese komplex helyzetet teremt, amelyben a piaci beavatkozás – például állami támogatások, lakásépítési programok vagy árkorlátozások – lehetőséget adhat a stabilabb piac kialakítására, ugyanakkor fontos figyelembe venni a hosszú távú hatásokat is.

A GKI megvizsgálta, hogy 2016-2024 között milyen tényezők hatottak leginkább a használt lakásárakra, és arra jutott, hogy az építőipari-termelői árindex, a 10 éves állampapír kamatok és a nettó keresetek alakulása magyarázzák leginkább az áralakulást, míg például az ingatlanhitelek kamatszintje vagy a lakáspiaci tranzakciók alakulása kevésbé fontos szempont.

A budapesti új és használt lakások négyzetméterre vetített ára között 0,97 a korreláció, vagyis szinte párhuzamosan mozog a két változó. Az újépítésű lakások áremelkedése, amelyet javarészt az építőipari termelőiár-index növekedése okoz, húzza magával a használt lakások árát.

Budapesten a használt és új lakások átlagos négyzetméter árai ezer forintban kifejezve, valamint az építőipari termelői árindex alakulása százalékos formában, különböző tendenciákat mutat. A bal tengelyen a lakásárak, míg a jobb tengelyen a termelői árindex változásait követhetjük nyomon.

Az alacsony állampapírhozamok időszakában a befektetők gyakran az ingatlanpiac felé fordulnak, amely így a befektetési célú vásárlások szempontjából kiemelkedő szerepet játszik. Ezzel szemben, amikor az állampapírhozamok emelkedni kezdenek, vagy akár magas szinten stabilizálódnak, a befektetők tőkéjüket egyre inkább az állampapírok irányába terelik. Ez a trend a lakáspiacon keresletcsökkenést eredményez. Például 2022 negyedik negyedévében és 2023 első negyedévében a használt lakások árának csökkenése a kedvező állampapírhozamok miatt csökkent tranzakciós aktivitással magyarázható. 2024 utolsó negyedévében a lakáspiaci tranzakciók száma nyolcéves mélypontra zuhant, ami a keresleti oldal drámai szűkülésére, más néven kiárazódásra utal.

A nettó keresetek emelkedése (2016-2024 között +170%) szintén hozzájárult az ingatlanárak növekedéséhez, ami összhangban áll a közgazdasági várakozásokkal: a jövedelmek bővülése növelte a háztartások egy részénél a befektethető pénzeket, amelynek egy jelentős része az ingatlanpiacon csapódott le keresletként.

A lakáspiaci tranzakciók (darab, bal tengely) és a 10 éves lejáratú állampapír kamatok alakulása (%, jobb tengely)

A 2024-ig terjedő időszakot jellemző tényezők összessége a piac fokozatos lehűlését valószínűsítette, ami az ingatlanárak stagnálásához vezetett volna, ahogy azt a GKI elemzése is hangsúlyozza. Az építőipari termelői árindex nem mutatott jelentős változást, míg az állampapír-hozam továbbra is vonzó, 6,5-7%-os szinten állt a befektetők számára. Ezen kívül a nominális keresetek növekedése is lassulni kezdett 2025-re, ami a magas négyzetméter árak mellett hozzájárult a lakáspiaci tranzakciók drasztikus, 23%-os csökkenéséhez 2024 végére. Ez a tendencia mérsékelte a jövőbeni áremelkedésre vonatkozó várakozásokat is. Amennyiben a befektetők tartós áremelkedést prognosztizálnak, a spekulatív tőke beáramlása már önmagában is árfelhajtó hatással bírhat, így részben önbeteljesítő módon erősítve meg a várakozásokat.

Ekkor, 10 hónappal a választások előtt, lépett színre a kormány Otthon Start lakáshitel-programja. A GKI elemzései szerint ez a kezdeményezés újraéleszti azokat a spekulatív tényezőket, amelyek a meglévő kínálati korlátok mellett tovább fokozzák az ingatlanárak emelkedését. Jelenlegi szakmai prognózisok alapján a hitelprogram akár 10%-os áremelkedést is eredményezhet fél éven belül, míg egy éven belül a drágulás mértéke elérheti a 15-20%-ot is.

A probléma abban rejlik, hogy így éppen a program célközönségét, az első lakásra váró, kevés önerővel és törlesztési képességgel rendelkező fiatalokat hozza még nehezebb helyzetbe, mivel a jelentős volumenű, kedvezményes kamatozású források megjelenése a keresleti oldalon - a kínálati oldallal beszűkülése mellett - további áremelkedést generál. A GKI szerint ehelyett egy nagyobb léptékű, alacsony rezsijű bérlakásépítési program valóban javítana a kevésbé jó anyagi helyzetben lévők lakhatási problémáin.