Képes lesz-e talpra állni az ingatlanpiac a három éve tartó válság után?

Ez a rovat az "on the other hand" névre hallgat, és a Portfolio véleményformáló szekciója. Az itt található írások a szerzők egyéni nézeteit tükrözik, amelyek nem mindig tükrözik a Portfolio szerkesztőségének hivatalos álláspontját. Amennyiben van véleménye a témával kapcsolatban, kérjük, küldje el írását a [email protected] e-mail címre. A közzétett cikkeket ezen a felületen olvashatja.

Világszerte 2024 harmadik negyedévétől kezdődően egy fokozatos növekedés vette kezdetét az összvolumen terén, és

Bár a tranzakciók száma továbbra is csökken, úgy tűnik, hogy talán túljutottunk a mélypontunkon.

Az átlagos ügyletérték enyhe növekedése a piaci körülmények változásából adódik. A 2021 második felében kezdődő, majd 2022-ben az orosz-ukrán háború következményeként fokozódó inflációs nyomás, amely elsősorban az energiaszektorból indult, világszerte csökkentette a fogyasztási kedvet, és megemelte a kamatokat, valamint a hozamelvárásokat. Ennek következtében a kereskedelmi és befektetési ingatlanok értéke csökkent. Az ingatlanbefektetések vonzereje a kiszámítható, fokozatosan növekvő, inflációt követő cash flow-ban rejlik, amelyet a hosszú távú értéknövekedés is kiegészít. Az emelkedő infláció során azonban a stabil cash flow, amely általában egy év késéssel reagál az inflációs változásokra, hátrányt jelenthet, miközben a növekvő hozamelvárások negatívan befolyásolják az értéknövekedést.

A 2022-23-as időszakban a növekvő hozamkörnyezet következtében a likvid pénzügyi eszközök, mint például az állampapírok és a jegybanki betétek, jelentős teljesítményt nyújtottak, akár a korábbi évek ingatlanhozamai kétszeresét is elérve.

A pénzügyi befektetők egy része emiatt átmenetileg eltávolodott az ingatlanszektortól, míg mások továbbra is érdeklődtek, de jelentősen mérsékelték azokat az árakat, amelyeknél hajlandóak lettek volna üzletet kötni. Az eladók viszont rövid távú válságra számítottak, emlékezve arra, hogy a Covid is csupán 1-1,5 évre csökkentette a piac aktivitását. Ezért nem voltak hajlandók átárazni termékeiket; inkább magas áron kivártak, remélve a "jó idők" visszatérését. Az árak megítélésében tapasztalható jelentős eltérések – melyek gyakran a 30%-ot is meghaladták – miatt a tranzakciók száma erőteljesen lecsökkent. Ráadásul a magas kamatok következtében szinte teljesen megszűnt ingatlanfinanszírozás már csak a helyzet fokozott nehézségét tette nyilvánvalóvá.

2024-re a világ számos pontján az infláció jelentősen mérséklődött, ami új lehetőségeket teremtett a jegybankok számára az alapkamatok csökkentésére.

Ennek következtében ismét felélénkült a tőkeáramlás az ingatlanpiac irányába. Az alternatív pénzügyi eszközök hozamának csökkenésével az ingatlanpiaci befektetők elvárt hozamai is mérséklődtek, ami lehetőséget teremtett a magasabb vételi árazásra. Az eladói oldalon egyértelművé vált, hogy a 2019-re jellemző "boldog békeidők" nem fognak hamarosan visszatérni; a Covid-időszakot követő társadalmi átalakulások (mint a home office és az e-kereskedelem térnyerése) tartós hatásokat gyakorolnak ránk, és a 2020-as évek elejének alacsony kamatszintje is a múlt ködébe veszett. Ennek megfelelően 2024 végére az eladók is egyre inkább elfogadták az ingatlanok átárazódásának szükségességét, és ezzel lehetővé vált a kereslet és a kínálat közötti újraértelmezett összhang kialakulása.

A nemzetközi piaci elemzők előrejelzései alapján a jelenlegi trendek 2025-re is kitartanak, és akár kétszámjegyű növekedést is hozhatnak a tranzakciók terén. Ugyanakkor fontos, hogy óvatosak legyünk, mivel a globális geopolitikai feszültségek továbbra is aggasztóak. Az Ukrajnában, Tajvanon és a Közel-Keleten tapasztalható konfliktusok már régóta fennállnak, míg az Egyesült Államok és Kína közötti kialakuló vámháború újabb gazdasági bizonytalanságot hozhat. Ha esetleg széleskörű kereskedelmi vagy nem kereskedelmi háború robban ki, az világszerte felfelé nyomhatja az inflációt, ami újabb kamatemelkedéshez és hozamok növekedéséhez vezethet, ezzel pedig visszahúzva az ingatlanpiacot a 2022-23-as mélypontra.

Magyarország esetében az optimizmus kezelését talán még fokozottabb óvatossággal kell megközelíteni. Az EU-val való konfrontatív külpolitika miatt a hagyományos nyugat-európai befektetők jelentős része távol marad az országtól. Az Egyesült Államokkal való szorosabb politikai és gazdasági együttműködés, amely az elnökváltást követően indult el, egyelőre nem mutatkozik meg az ingatlanbefektetések terén. A keleti nyitás politikája valóban jelentős, több milliárd eurós működő tőke beáramlásához vezetett, főként kínai és dél-koreai ipari létesítmények formájában. Azonban ennek a tőkének csak egy kis része talál utat az ingatlanfejlesztések irányába, és a klasszikus ingatlanbefektetések továbbra sem jellemzőek ebben a kontextusban.

A fentiek miatt Magyarországon kifejezetten magas - és meglehetősen koncentrált - a hazai tőkebefektetők aránya. Az elmúlt években viszont a hazai társaságok is megindultak a külföldi invesztíciók irányába

- az úgynevezett "kifektetés" politikája -, így a frissen akvirált eszközeik között a magyar ingatlanok erősen alulsúlyozottak.

Az utóbbi három évben a magyar ingatlanpiacon, különösen az irodaszektor területén, a rendszerváltás óta nem tapasztalt stagnálás figyelhető meg. A home office és a hibrid munkavégzés elterjedése, valamint néhány új épület átadása következtében az üresedési ráta drámaian megemelkedett az 5%-ról 15% közelébe. A bérleti díjak nem mutatnak növekedést, és a bérlők, valamint az őket képviselő ügynökök számára kínált ösztönzők jelentősen megnőttek. Ezek a tényezők, együtt a magas kivitelezési költségekkel és a fokozatosan csökkenő hitelkamatokkal, arra kényszerítik a fejlesztőket, hogy a tervezett projekteket elhalasszák, vagy akár teljesen parkolópályára állítsák. A tranzakciók alacsony száma és az ingadozó tranzakciós értékek miatt az irodaingatlanok piaci értékelése is egyre bizonytalanabbá válik. Továbbá, a folyamatban lévő nagyszabású állami tranzakció, amely közel 2 milliárd eurós új építésű irodaház vásárlását célozza meg, újabb nyomást gyakorol a piacon, mivel a jelenlegi állami bérlők által használt épületek kiürülése várható.

Ennek köszönhetően az irodaszektor - a rendszerváltás óta nagyjából először - elvesztette vezető szerepét a magyar ingatlanpiacon. Számottevő piaci kereslet a kedvezőtlenebb lokációjú és/vagy minőségű (régebbi építésű, felújítandó) irodaházak iránt jelentkezhet 2025-ben, rendeltetésmódosítási céllal: elsősorban lakó funkcióra, másodsorban viszont az eddig Magyarországon nem túl acélos alternatív eszközosztályok konverziós célként való megjelenésére is lehet számítani. Ezek a kollégium, munkásszállás, idősek otthona (assisted living) és a Nyugat-Európában már egy ideje népszerű, de Magyarországon szinte ismeretlen co-living sémák.

A bérlakás-fejlesztési folyamat, amelyet széles értelemben vizsgálunk, jelentősen felgyorsítható lenne, ha olyan jogi keretrendszert alakítanának ki, amely jobban védi a bérlők és bérbeadók érdekeit. Jelenleg a lakóingatlanok bérbeadásának szabályozása terén tapasztalható hiányosságok, valamint az alacsony kamatozású, hosszú távú hitelek korlátozott elérhetősége akadályozza a piaci szereplők, különösen az intézményi befektetők belépését és az alpiac fejlődését.

A piacon megfigyelhető, hogy az elsődleges elhelyezkedésű, felújításra szoruló irodaházak egyre inkább szállodai funkcióra történő átalakításon mennek keresztül, évi 1-2 kisebb épület keretein belül.

Az ingatlantranzakciós piacon a stafétabotot az irodaszegmenstől a kiskereskedelmi ingatlanok szegmense vette át, ezzel új irányvonalat teremtve a piaci dinamika terén.

Nem azért tapasztalható a piacon viszonylag kisebb zsugorodás, mert jelentős növekedés történt, hanem mert a többi alpiachoz képest szerényebb mértékben csökkent. Ennek hátterében néhány különleges tranzakció áll, amelyek várhatóan nem fognak megismétlődni 2025-re. A plázastoptörvény, amely minden 400 négyzetméternél nagyobb eladóterű kiskereskedelmi egység létesítését szigorú egyedi engedélyezési folyamathoz köti, komoly akadályt jelent a szegmens fejlődésében. Ugyanakkor ez a jogszabály hozzájárul ahhoz, hogy a meglévő ingatlanok értéke stabilan magas szinten maradjon.

Az ipari/logisztikai alpiacon nagy fejlődés volt tapasztalható 2022-24 folyamán. Egyrészt a Covid és a geopolitikai kockázatok miatt erőre kapó onshoring, nearshoring mozgalom táplálta az új fejlesztéseket, másrészt az ipari közvetlen tőkebefektetések támasztottak keresletet új épületek iránt. Ebben az időszakban jelentős (mind magyar, mind külföldi) új belépőket láthattunk ebben a szegmensben. 2024-re viszont kialakult némi túlkínálat, főleg az M0 keleti és északi részén indult egyszerre több spekulatív fejlesztés, melyek kiadottsága még nem teljes. Jelentős "landbank" tételek (előre megvett telkek, melyeken csak a távoli jövőben indul fejlesztés) vannak a fejlesztők többségénél, így a fejlesztési telkek piaca is lelassult 2024-re.

Az elmúlt három év piaci nehézségei és stagnálása nem múlt el következmények és tanulságok nélkül. A bankhitelek magas kamatai és a tőkehiány miatt a fejlesztők és befektetők alternatív finanszírozási megoldások után kutattak, és sikerült is új utakat találniuk: 2023 végén debütált a budapesti értéktőzsdén az első euróban kibocsátott részvény, amely kiskereskedelmi ingatlanokba való befektetést céloz meg. Ezen kívül különböző brókercégek privát banki ügyfelei számára is elérhetők lettek frissen indított magyar ingatlanalapok befektetési jegyei, amelyek ipari és logisztikai fejlesztésekben, valamint lakásépítésekben kínálnak lehetőségeket.

Az említett hagyományos eszközosztályokban, figyelembe véve az egyes országok egyedi sajátosságait, továbbra is lesz lehetőség tőke vonzására olyan fejlesztésekhez, amelyek ésszerű megtérülést ígérnek. A jövőben azonban - a magasabb ingatlanhozamok elérése érdekében - újfajta megközelítésekre számíthatunk, amelyek hangsúlyozzák az emberi felhasználó és az épített környezet közötti interakció fontosságát. Ezek a projektek várhatóan innovatív megoldásokat kínálnak, amelyek nem csupán gazdasági, hanem társadalmi és környezeti szempontból is előnyösek lesznek.

Elsősorban olyan sokoldalú helyszínek kialakítása a cél, ahol az eddig különálló tevékenységek szorosabb kapcsolatba kerülnek egymással.

Megjelenhetnek korábban nem jellemző párosítások, ahol kiskereskedelmi, szolgáltató vagy akár lakófunkciók is társulhatnak sporttelepekhez vagy ipari termelőgyárakhoz, vagy kiskereskedelemi céllal épült ingatlanok alakulhatnak át részben vagy egészben olyan vegyes funkciójú épületté, mely diákok vagy éppen idősek számára kínál átmeneti vagy hosszútávú lakhatást.

Három "d" betűvel kezdődő faktor gyakorol majd nagy hatást a jövő ingatlanos termékfejlesztéseire, ezek a digitalizáció, a deglobalizáció és a demográfia. Mindegyikről számos cikk található, mi ezek közül a demográfia egyes aspektusaira térünk ki következő cikkünkben.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérlek, vedd figyelembe, hogy a részletes jogi információk fontosak a döntéshozatalhoz.